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2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液壓馬達(dá)
Wurth 798284817 
Wurth 7140177 
Wurth 798260026 
parker OE 159*180*8.1 Seal ring 
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WILHELM GS.PUR-5.0mm 
Wurth 613963250 螺絲刀
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Voith EV2225-A NO ATEX 電磁閥
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互換扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U 
Woerner DBS-1100-15-DW 3158 
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油壓傳動(dòng)閥
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ERRE DI pls see the pic 管接頭
Wurth 68072 研磨頭
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2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

WUERTH 691500164 塑料保護(hù)蓋
Wurth 0613 963 250 
Wurth 0714 107 162 
Wurth 0714 53 110 
Wurth 0965 090 59 
Wurth 07146327 沖頭
Wurth 0774133325 電纜卷筒
Wurth 07146330 
KSR M65-A-VK5-L230 
WICKE PE160/50/60/5K 
celesco RT9420-0003-111-1110 with Kupplung 6 / 6 mm l = 23,5 mm 
Hansen no.2607 ；3/8 9.5mm 150PSI 
INA KUVS10-B 
Contitech 400/65-305Z.L 
Gemue 600 10M14 隔膜截止閥
Wurth 71501578 
WINKEL 4.054AP0-Q 
Voith WEM263-25H1477-4LXYB1Z24/0H 油壓傳動(dòng)閥
KSR Kuebler KP-90865/5  Tmax.80℃  BGU/1/PVC 
Weko SVT-08 
Wurth 0480140008 訂書(shū)釘
ACLA diameter 50,bearing 6202 
Walterscheid WAL374078 
SKF MFE2-KW3F-S9+MGP 
Warmbier 7500XC 
Walther LP-019-2-SL025-21-1 快速插拔式單向閥
Fabco-Air MP8X1.5X3X1 FF-HF 
Stabilus 692255 0800N 
wieland M25 70.354.0636.3 
wieland 72.310.1653.9 
wieland 72.310.0653.9 
Wurth 96593120 工具箱
Wurth 71330108 
Wurth 71330114 
celesco RT9420-0R25-121-1120 
Breco 25 T 10/20000 
Votech DuotoV 90/559 Accuracy:5um 濾芯
sirai A225-10/N 液位傳感器
Wurth 965090059 
Wurth 715939001 
WUERTH 71576201 千分表
Wurth 714834 
WUERTH 71576202 百分表
WUERTH 071570 01 
WUERTH 0695 9416 15 
WUERTH 0613 986 5 
WUERTH 0715 731 40 
WUERTH 695072500 鋼卷尺
WUERTH 0899 032 012 
WUERTH 71382101 防護(hù)面罩
WUERTH 0613 630 400 
WUERTH 0899 032 911 
WUERTH 071570 03 
WUERTH 0899 200 290 
Wurth Type:BS 10-A 0-400/1100/min 
WashTec 201382 , 230/400V , 50Hz , 0.37kw 
watlow RMLA-55AB-A1AB 控制器
WUERTH 071531 120 固定扳手
Walther HP-006-0-S1018-12-1/HP-006-6-12 快速插拔式單向閥
Vickers KB-C-G-3-250D-Z-M1-2-A-PE7-H1-10 02146088 
woehner 32457 
INA LR202-NPPU 軸承
Wilder HDMI-TPA-HP 
Wandres OEL-DS-1-0.37    Nr：0211376 過(guò)濾器
VENTUR MPT 03S  with motor 
Rexroth AB31-04/500ZL24 110V 2wh 
Gemue R690-25-D-78-71-52-1-EDN (PTFE) 
Bayer 5-013-PU55 
Bayer 259-5-368-PU55/A 
Bayer 259-58-1744-PU55 密封件
wieland Wieland_73_335_6435_1_E 
zimm 049511 
WUERTH 06134892 螺絲刀
Wurth 061392335 1
WUERTH 5964055800 塑料保護(hù)套
Wurth 891625 離心泵
WUERTH 7153136 
westermo MDW-45 LV, RS-232, DIN model, 9.6–57.6 VDC 
Webac VK14  Ser.-Nr.21306 
GEMU 86510d72214115 160 
WINKEL 113.005.020 - 4260 
Wolfgang Warmbier Convac Art. 7360 with  static class requirement point-to-point resistance Rp-p = 10 ^ 4 - 10 ^ 5 Ohm. 
BRECO FLEX 25T5/660-BFX 同步帶
Rexroth 0 811 405 540 壓力變送器
Rexroth 4WE10D3X/CG205N9K4 
Vickers EURG2-06C-13UG 閥門
HIRSCHMANN RS20-1600T1T1SDAE943434-023   16 X RJ45 導(dǎo)軌開(kāi)關(guān)
VEM 407000/0001H 
woehner NR.32486,NACH UL 508A 
woehner NR.32947,NACH UL 508A 
woehner NR.01495 
WORNER DBSR-400-15-DW-014   1156 
WIKA P-30-R-BG460-HD-1Z -F-M4Z-1Z 
INVERTEK ODE-2-12010-1H012-01 頻率轉(zhuǎn)換器
Wurth 893243050 螺紋鎖固劑
WUERTH 899110503 防護(hù)面罩
wandfluh VDE37/19x50 
wampfler 08-S265-2255 碳刷
Vischer & Bolli 752510 定位銷
parker D1VW20DNJP76  24V  1.25A   350bar max  PAB  210bar 
Walther 4-15-012-503-06 
Walther 11    -012-0-WR526-AAAG 快速插拔式單向閥
Walther 4-11-012-041-12 
nidec 402.825  24V 
Breco FLACHRIEMEN 75F3 ANTR 8600mm 同步帶
Walther 95273-4-XX133-AAAU-Z03 
Walther A5273-4-ET015-2P-AM-C 
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350    281264/030/000/001 液位傳感器
Woerner KTR-B 281264/020/000/001 溫控器
SCANCON 2RK100-D-1020-65-01-S 編碼器
TECNA 15-069365 平衡器
Gemue 723-32-D 214O4 AE 2015 
fey AS 110,0/4,6X0,98 密封件
Powernet ADC5423-3 10A 230/115VAC 
VERLINDE VT0006587/VR25 
VSE EF 2AP063VPNP 
Woerner 357.250-41-Woerner 
Woerner 357.249-41-Woerner 
Woerner 357.248-41-Woerner 
Woerner 357.256-41-Woerner 
Weigel DUW2.1 0-100MW 
VEM K21R132S4T 電機(jī)
Vaisala HMT120SUB2J M1740014 
INA F-223743.07.RLBS 滾針軸承
REDLION IAMA3535 Input0~50V，Output0~10V 
REDLION IAMA3535 Input0~50mA ，Output0~10V 
WNT A280.80.R.06 
ULT 02.0.575 濾芯
ZOLLERN ZHP 4.29 04.29 10351 S/N.109 
Wurth 96509059 套筒組套
WUERTH 714107162 壓線鉗
Vickers EEA-PAM-533-C-32 威格士放大器
Vickers EEA-PAM-523-A-32 信號(hào)放大器
Wurth 09645582 電纜連接器
Woerner VOE-B427777V 油分配器
VERDERAIR VA25.PP.PP.TP.TF VERDERAIR 
Wurth 96729516 
Wurth 96727012 
Wurth 96720610 
Wurth 967212012 保護(hù)帽
Wurth 96729512 
Wurth 967212016 
Wurth 9672168 
Wurth 96725012 
Gemue 554-25-D5937 511+Z38 
Vector SRA-H1T1  0-50℃  10-95% RH/1.0 溫度傳感器
schaeffler RASEA 40-N 
VEM brake for 152910/0003H 
M.G.M  Motori Elettrici S.p.A BA 80 B2 
Walther 4-11-012-042-12 
Walther 11-012-041-12 快速插拔式單向閥
YXLON Spray apertuer  1500um,d=12,68/s=0.25mm 
ROTHERMUNDT 25 T 10/5500 
Rexroth R928006926   H10XL-B00-0-M   Filter element 
Vulkoprin PU.UH50/18/176003ZZTYP(X) 
INA KWEM12-W-G2-V1 
Liebert UPS   GXT2-1500RT230 
parker 2217331 PA-D-O-MAE-O-63/100 氣缸
Breco 25 T10/50.000-M 同步帶

2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國(guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

MULCO ST 20T5/25-2 
MULCO ST 16T5/25-2 
VSE VSI0.2/1/A GPO 54V-32W15/4 
Stabilus 083585 氣彈簧
Wurth 7032300 
WUERTH 07032310 氣動(dòng)打磨機(jī)
Wurth 7153155 
Olaer B12HX60/1P-SC-S 
Weforma WP-M0.6-366/weforma/HG2 
WUERTH 955150116 
Zarges K470   385*285*343MM 
KRACHT P. 齒輪泵
WISKA ESKV-20-PLUS sprint電纜接頭
Breco 25 T10/200.000-M 
Breco 25 T10/100.000-M 同步帶
INA GH 40 
mts 370514 
parker SCP01-250-24-07 壓力傳感器
MANN+HUMMEL C 1337 WM 濾芯
Breco 120.37*1.78 
parker D1VW20BNJEE75 油壓傳動(dòng)閥
parker D12-2179D-297 24DCV 
VEM 132664/0001 H 
Woerner 357.254-45 油分配器
Woerner 357.255-45 油分配器
Woerner 357.258-45 油分配器
Woerner 357.248-45 油分配器
VEM K21R80K4/3272  Nr.1021118001205H 電機(jī)
Zarges 40836 鋁制箱子
westermo RFIR-127-F4G-T7G-AC 工業(yè)開(kāi)關(guān)
Vickers CVI-16 D105V M 50 ; CVCS 16 C3 W 350 20 AP08 X00 
Vickers CVB PX 10 1 CE E W DF 240CV 10 ;350P.MAX 
Cole Hersee 75600-04 電子雨刮器開(kāi)關(guān)
ULT Gr.560x248x46mm 
Wurth 7037520 氣動(dòng)打磨機(jī)
Wurth 65212125 沖壓模具
Voith TYPE:R 16K550.1（ S/N:1032051）    P/N:TCR41345140 
Voith TYPE:R 16K550.1 （S/N:1032051）    P/N:TCR41345150 
Wurth 53913045 軟管夾
Wurth 71554055 
Vickers DC17V-3-2N-80 單向閥
URACA P3-10B18+20 
TOREX Type：BV053010000；SN：07 BV I10056 電機(jī)
INA SCE1212 
Wilo MULTi-H203SE-T/6/C 
 HER 706 92.064.544.706 
parker PGP505A0060CA1H2NJ7J5B1B1 齒輪泵
parker CPOM2AAV56 
Stabilus 4926DN 0350N 氣彈簧
Vickers RV3-10-S-0-36 安全閥
WUERTH 0714522252 兩爪拉馬
WEIDEMANN DBD10Z10-F140-ARV/BRV 
SQUARE GJL36050M05 塑殼斷路器
HIRSCHMANN 9243420 LUMBERG RSC 162 Ag Crimpkontakte St. 731725021 插頭
FAG NU1012 M1 d=60mm  D=95mm  B=35mm 
FAG 6007    d=35mm  D=62mm  B=14mm 
FAG 16008     d=40mm  D=68mm  B=10mm 
WUERTH 7140272 
WUERTH 699100314 
WUERTH 71522108 可調(diào)扳手
WUERTH 71522112 可調(diào)扳手
WUERTH 71330443 
WUERTH 71501573 
WUERTH 6132521 螺絲刀
WUERTH 71464511 
WUERTH 9651321 可互換扳手套筒
WUERTH 6133223 螺絲刀
WUERTH 61323108 螺絲刀
Wurth 96593120 工具箱
WUERTH 71576022 
WUERTH 61364037 螺絲刀
Wurth 613231055 螺絲刀
WUERTH 96514150 可互換扳手套筒
WUERTH 61323104 螺絲刀
WUERTH 63916 絲錐手系列
WUERTH 63914 絲錐手系列
WUERTH 7156635 刀具
WUERTH 714644220 輕金屬水平尺
WUERTH 63912 絲錐手系列
WUERTH 98600 噴槍
Wurth 714523161 三爪拉馬
Wurth 71594004 電烙鐵
Wurth 7154202 絲錐刀柄
WUERTH 899400531 
Wurth 71553110 紅外測(cè)溫儀
WUERTH 71350606 
WUERTH 613415 02 
WUERTH 52310 
WUERTH 699 942 814 
WUERTH 7026981 
WUERTH 7011610 
WUERTH 899102100 
Wurth 71553761 
WUERTH 613415 03 
WUERTH 57082001 氣動(dòng)打磨機(jī)
WUERTH 71553710 電流表
WUERTH 7155422 
WUERTH 613415 04 
WUERTH 71471319 
Wurth 71330142 固定扳手套件
WUERTH 71425917 扭力扳手
WUERTH 71425912 
WUERTH 613415 06 
WUERTH 71471324 
WUERTH 7156640 
WUERTH 71425918 扭力扳手
WUERTH 71425913 
WUERTH 71425911 
WUERTH 715 35 900 
Wurth 71425914 固定扳手

2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)模c中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。總之，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

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Stabilus 094331 0400N 261/15 BK 13 
WUERTH 071409080 鉗子
wandfluh ZS22061AG24   DG6 電磁閥
wandfluh ZM22 061AB 油壓傳動(dòng)閥
wampfler 081509-01425 碳刷
Gemue 51440D 137 51 4 2061 60000357-33589/0002 
Gemue 514 50D 1 9102 1 F242 
Gemue 514-40-D195-14 WE30.15.105 
Yamaichi FPS 009-2405-0 
WITEG Model No.: Wise stir HS-30D;DH.WOS01016 攪拌器
WUERTH 065412 絲錐
WUERTH 715 137 55 可互換扳手套筒
WUERTH 715 137 53 可互換扳手套筒
WUERTH 715 137 54 可互換扳手套筒

2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國(guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

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2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由。《城市房地產(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易。《法國(guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

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2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)。《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利。總之，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善。《農(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題

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2018年我黨的報(bào)告中提到，開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)，應(yīng)維持土地承包關(guān)系的穩(wěn)定性與可靠性，并在第二輪土地承包完成后，再繼續(xù)延長(zhǎng)承包時(shí)間。這也是我黨在落實(shí)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)改革的核心體現(xiàn)，延長(zhǎng)承包時(shí)間，落實(shí)土地流轉(zhuǎn)能夠提高農(nóng)民對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的人情與信心。近幾年，我國(guó)改革開(kāi)放不斷深入，城市化與工業(yè)化的建設(shè)力度加大，傳統(tǒng)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度的應(yīng)用出現(xiàn)一定的運(yùn)作困難，為了提高土地流轉(zhuǎn)效果，就需要對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行創(chuàng)新改革。改革內(nèi)容可分為：1）國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度；2）個(gè)人土地產(chǎn)權(quán)制度；3）集體土地產(chǎn)權(quán)制度；4）混合土地產(chǎn)權(quán)制度等等。尤其是城市內(nèi)土地資源逐年緊張，城市覆蓋面積開(kāi)始不斷向周邊地區(qū)擴(kuò)充。農(nóng)村地區(qū)的集體產(chǎn)權(quán)模式對(duì)應(yīng)發(fā)生變化，集體土地資源流失情況嚴(yán)重。很多農(nóng)村人口選擇放棄傳統(tǒng)生產(chǎn)種植行業(yè)，進(jìn)城打工，城鄉(xiāng)之間的交流變得更加密切，農(nóng)村土地開(kāi)始被占用，在對(duì)土地展開(kāi)賠償時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些矛盾現(xiàn)象問(wèn)題。加大力度改革集體土地產(chǎn)權(quán)制度能夠幫助降低此類矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定性有重要幫助[1]。

2集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革要點(diǎn)

2.1明確經(jīng)濟(jì)主體

一直以來(lái)農(nóng)村地區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)主體位置都存在模糊化、不清晰等問(wèn)題。我國(guó)憲法提出，無(wú)論是農(nóng)村還是城市地區(qū)，除了國(guó)家所有土地外，其他地區(qū)的土地資源均為集體所有。例如：自留地、自留山、住宅基地等等。按照國(guó)家法律規(guī)定，集體土地需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。但是農(nóng)民群體本身不屬于組織范疇內(nèi)，而是群眾的集合，所以并不具備主體的法律效力。對(duì)此，在改革集體產(chǎn)權(quán)制度時(shí)，要充分尊重農(nóng)戶的經(jīng)濟(jì)主體位置，突出農(nóng)戶群體的法律權(quán)利與法律意義。充分發(fā)揮出法人制度的作用，使廣大農(nóng)民能夠清楚的認(rèn)識(shí)到自身?yè)碛械膶?shí)權(quán)以及必須承擔(dān)的責(zé)任。以公正公平公開(kāi)的態(tài)度維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，確保集體土地資源得到合理的處置[2]。

2.2完善城鄉(xiāng)關(guān)系

在落實(shí)新農(nóng)村建設(shè)時(shí)，需要不斷完善城鄉(xiāng)之間的關(guān)系，加強(qiáng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌效果，根據(jù)我黨城鄉(xiāng)建設(shè)要求來(lái)看，城鄉(xiāng)群眾應(yīng)保持良好關(guān)系，在產(chǎn)權(quán)上與治權(quán)上達(dá)成統(tǒng)一，用鄉(xiāng)村建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。劃分出清晰合理的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，來(lái)帶動(dòng)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)處理創(chuàng)造出更多經(jīng)濟(jì)效益，提高自身收入的基礎(chǔ)上，為社會(huì)輸出更多財(cái)務(wù)。對(duì)于農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，也應(yīng)該下放到居民受眾，保證居民具有平等的財(cái)產(chǎn)控制權(quán)，并可以優(yōu)先承包本地集體土地資源。另外，農(nóng)村群眾還需要享有對(duì)干部、管理者的選舉權(quán)與發(fā)言權(quán)，如果干部發(fā)生違規(guī)、違紀(jì)問(wèn)題，經(jīng)由村民調(diào)查舉報(bào)后，可以罷免。

2.3加快經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)

我黨在十八大中指出土地流轉(zhuǎn)的重要性，并在同年上決定，要保證群眾合法權(quán)益，在滿足國(guó)家耕地保護(hù)制度與法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給農(nóng)民進(jìn)行一定程度的放權(quán)如：擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、抵押、生產(chǎn)、收益、流轉(zhuǎn)等等。簡(jiǎn)化當(dāng)前土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)的過(guò)程，避免私下違規(guī)轉(zhuǎn)包情況的出現(xiàn)，分化產(chǎn)權(quán)歸屬，規(guī)范信息交流進(jìn)度，例如：使用現(xiàn)代化信息平臺(tái)或軟件，加快農(nóng)村內(nèi)信息的使用效率，減少集體土地管理時(shí)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

2.4強(qiáng)調(diào)法律法規(guī)

我國(guó)作為農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的土地資源覆蓋面積較大，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力很強(qiáng)，對(duì)應(yīng)的集體資產(chǎn)規(guī)模也比較大。因此，想要開(kāi)展集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革工作難度較高。而法律法規(guī)能夠?qū)Ω母锇l(fā)展起到基礎(chǔ)的約束作用，因此必須要完善法律法規(guī)的建設(shè)。近幾年，我國(guó)農(nóng)村土地方面的法律覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大，已經(jīng)涵蓋了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)等工作。將法律規(guī)定細(xì)節(jié)化，能改變以往集體土地管理時(shí)出現(xiàn)的操作性差、流于表面等問(wèn)題。例如：落實(shí)自愿有償原則，使村民可以按照轉(zhuǎn)包、出租、交換、入股等多元化合作方式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)以及集體土地管理，確保農(nóng)民群眾合法效益得以維護(hù)。

3結(jié)論

綜上所述，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是農(nóng)村地區(qū)落實(shí)可持續(xù)發(fā)展政策的必經(jīng)之路，能夠給農(nóng)村土地資源利用帶來(lái)新的活力與激情，幫助農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入，為政府調(diào)控、管理地方經(jīng)濟(jì)起到良好輔助作用。在改革過(guò)程中，應(yīng)充分尊重農(nóng)民的主體意愿，嚴(yán)格量化資產(chǎn)，并科學(xué)化、規(guī)范化、集約化的設(shè)置產(chǎn)權(quán)股份。

土地是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的基礎(chǔ)性要素，土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。國(guó)外中美、英、法三國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)管理和法律體系比較健全，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易具有保護(hù)土地所有者權(quán)益、市場(chǎng)規(guī)范，交易成本低，增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)。美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)的管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行環(huán)境的公平、公正、有序。

關(guān)鍵詞：土地二級(jí)市場(chǎng)；土地產(chǎn)權(quán)；交易

1.中國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

我國(guó)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制、開(kāi)發(fā)模式、資源配置、制度創(chuàng)新和宏觀調(diào)控研究的較多，重點(diǎn)研究城市土地一級(jí)市場(chǎng)化對(duì)政府、企業(yè)及市場(chǎng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。相反的，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的改革研究較少，在交易運(yùn)行、規(guī)范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相對(duì)較少。目前土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息的不暢，管理的多頭性和交易非法性等問(wèn)題凸顯，土地使用權(quán)交易運(yùn)行制度改革研究已成為新型地產(chǎn)法律制度研究的核心內(nèi)容。我國(guó)已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，許多一、二線城市土地供應(yīng)面積紛紛出現(xiàn)銳減，城市地價(jià)和工業(yè)用地供應(yīng)在部分城市也有所下降，已經(jīng)緩慢進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張型到內(nèi)涵型、粗放型到集約型的轉(zhuǎn)變過(guò)程；有限的土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)發(fā)展土地二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)有利；多方面條件共同活躍了土地二級(jí)市場(chǎng)的交易。我國(guó)伴隨著近幾年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和升級(jí)，土地的使用權(quán)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，作為一種商品在土地市場(chǎng)上流通運(yùn)轉(zhuǎn)，使土地二級(jí)市場(chǎng)日漸活躍。在土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》等在抵押物和轉(zhuǎn)讓條件方面存在交易限制，不能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定的可以依法轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，包括國(guó)有和集體兩種建設(shè)用地使用權(quán)。在現(xiàn)實(shí)交易中，發(fā)現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)交易的條件更為苛刻，交易流轉(zhuǎn)非常困難；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的交易流傳相對(duì)自由?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中第50條規(guī)定，附屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資額必須達(dá)到25%才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。25%沒(méi)有明確的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和基數(shù)?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是根據(jù)相關(guān)法律制定，交易中也受到限制，所以給現(xiàn)實(shí)操作帶來(lái)困難。

2.國(guó)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究進(jìn)展

2.1美國(guó)的研究進(jìn)展

1785年的《土地法》和1787年的《西北條例》為美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度奠定了土地產(chǎn)權(quán)自由買賣的制度性基礎(chǔ)，同時(shí)建立了完整的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，形成了商業(yè)公司、制造業(yè)和農(nóng)場(chǎng)為主的具有生機(jī)和活力的市場(chǎng)主體。市場(chǎng)體系的建立標(biāo)志著土地二級(jí)市場(chǎng)的形成，并發(fā)揮著土地資源配的功能，大大促進(jìn)了美國(guó)西部經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[1]。美國(guó)的土地制度實(shí)行的是私有制制度，土地使用權(quán)是有償?shù)?，與中國(guó)公有制不同，土地使用權(quán)是有年限的，美國(guó)有償取得后有終生的使用權(quán)，即土地的所有權(quán)。美國(guó)的土地是通過(guò)自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易，也就是土地二級(jí)市場(chǎng)交易。土地開(kāi)發(fā)權(quán)交易是一種基于市場(chǎng)機(jī)制的土地政策，政府對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有相應(yīng)規(guī)范，出租和抵押不需要進(jìn)行任何行政性的干預(yù)。在土地資源配置方面，通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易，把轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為資源配置手段，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置[2]。關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)，美國(guó)實(shí)行的是政府和土地開(kāi)發(fā)兩個(gè)部門達(dá)到雙贏的目標(biāo)。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不會(huì)因土地而對(duì)城市發(fā)展增加額外的成本和負(fù)擔(dān)；對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，盡管在土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格增加，但也可以通過(guò)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑密度，增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)提高土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓交易制度受到了土地與政府的主動(dòng)推行。在美國(guó)，為達(dá)到交易機(jī)會(huì)的充分利用，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓者可以自主決定先儲(chǔ)備再賣出還是直接出售，并可以多次交易，直到生態(tài)環(huán)境效果佳和資源配置優(yōu)。以低的社會(huì)成本來(lái)實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)高效的配置，從而實(shí)現(xiàn)土地利用效率大化和環(huán)境控制的目標(biāo)化。美國(guó)的這些土地政策，使美國(guó)政府的財(cái)政收入增加，促進(jìn)了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。也使人民群眾的利益在不同程度上得以體現(xiàn)。

2.2英國(guó)的研究進(jìn)展

英國(guó)的土地市場(chǎng)發(fā)育比較完善和成熟，政府通過(guò)法律、經(jīng)濟(jì)政策等手段指導(dǎo)和干預(yù)，不存在土地使用權(quán)分配的“一級(jí)市場(chǎng)”，主要以“土地二級(jí)市場(chǎng)”自由交易為主，是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)中介來(lái)協(xié)調(diào)買賣雙方的價(jià)格使之促交成功。英國(guó)的土地交易形式主要有買賣（轉(zhuǎn)讓）、租賃、抵押等。英國(guó)確立建筑物和土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，除特殊情況外英國(guó)沒(méi)有單純而獨(dú)立的土地交易。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易是在有買方和賣方各自律師的參與下成交，不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格由當(dāng)事者雙方自由來(lái)認(rèn)可決定，在交易階段也都是以自由交易為主要原則[3]。英國(guó)土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：英國(guó)土地學(xué)者A.W.B.辛森的《土地法史》，對(duì)英國(guó)歷*關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了詳細(xì)規(guī)定和闡述[4]。在英國(guó)普通法框架下，土地產(chǎn)權(quán)以當(dāng)事人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同為基礎(chǔ)，按自治原則處分私有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)公示、公信原則，政府規(guī)定必須要進(jìn)行登記，并將雙方的主要信息記入登記簿，方為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。登記內(nèi)容包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的登記（未經(jīng)登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)不能約束購(gòu)買人）和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的交易，律師受當(dāng)事人委托可辦理簽署合同、調(diào)查土地權(quán)利、支付價(jià)款等一切事項(xiàng)，保證了產(chǎn)權(quán)交易的順利進(jìn)行，也不會(huì)產(chǎn)生一家賣兩家的糾紛發(fā)生[5]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃：與土地買賣相比，土地租賃相對(duì)更活躍，土地產(chǎn)權(quán)持有者經(jīng)常將自己的土地出租，通過(guò)承租協(xié)議控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，獲取長(zhǎng)期性的穩(wěn)定收益。租賃到期后，還可以收回改作其他用途或再次出租。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)租賃包括以下四種方式：土地所有者一次性收取租期內(nèi)的全部租金；按年收取的變動(dòng)租金；以年為單位收取的固定租金；一、二種方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年為單位收取，地租在租賃期內(nèi)可變動(dòng)。地租隨土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的變化而變化，使土地所有者與承租者之間實(shí)行收入再分配制度[6]。英國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，約克郡西部大多數(shù)的工廠主都是自由繼承土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，以滿足生產(chǎn)需要，他們可以利用自己的土地進(jìn)行款，并登記發(fā)布公示。若是土地權(quán)利沒(méi)有登記，其生產(chǎn)就會(huì)受到很大阻礙，很多工廠和家庭終也會(huì)破產(chǎn)。英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易抵押登記自1704年開(kāi)始就以書(shū)面形式記錄或公示進(jìn)行登記[7]。1925年構(gòu)成英國(guó)現(xiàn)代土地法基礎(chǔ)的《財(cái)產(chǎn)法》進(jìn)一步確定了抵押的土地產(chǎn)權(quán)，建立了較完善的土地市場(chǎng)交易管理體系。在英國(guó)，土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)交易有保護(hù)土地所有者權(quán)益、降低交易成本、增加財(cái)政收入、提高市場(chǎng)效率和追求社會(huì)效益的特點(diǎn)[6]。英國(guó)的土地交易體系在一定程度上鼓勵(lì)了土地的流動(dòng)，進(jìn)一步刺激對(duì)土地的投資，促使土地頻繁的交易達(dá)到繁榮土地市場(chǎng)的效果[8]。因土地所有權(quán)制度，政府在交易過(guò)程所獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地增值收益，有利于政府進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)并促進(jìn)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。

2.3法國(guó)的研究進(jìn)展

法國(guó)的土地市場(chǎng)主要體現(xiàn)在土地交易方面，包括農(nóng)用地使用權(quán)的交易（主要指農(nóng)用土地用益權(quán)）和土地所有權(quán)的交易?！斗▏?guó)民法典》是非常重要的一部法律，該法對(duì)財(cái)產(chǎn)及其占有人之間的關(guān)系做出了明確的規(guī)定。此法第516條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。”517-526條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，或依其性質(zhì)，或依其用途，或依其權(quán)利的客體；土地及其地上建筑物為不動(dòng)產(chǎn)[9]。第581條款規(guī)定，農(nóng)用土地上可以設(shè)立用益權(quán)，并對(duì)“用益權(quán)標(biāo)的物”的范圍做了說(shuō)明，主要指農(nóng)用土地上的各種動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在第595條款里就“用益權(quán)人”的權(quán)利也作了解釋和說(shuō)明，用益權(quán)人可以自己享有也可以向他人出租、賣或無(wú)償轉(zhuǎn)讓其權(quán)利?？傊?，通過(guò)《法國(guó)民法典》里能查到土地二級(jí)市場(chǎng)交易的相應(yīng)規(guī)定，交易形式主要有賣、出租、無(wú)償轉(zhuǎn)讓和抵押等。在法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易中，中介組織是一個(gè)威的機(jī)構(gòu)，具有法定的優(yōu)選購(gòu)買權(quán)，能夠提供關(guān)于土地使用權(quán)方面的真實(shí)而又全面的信息給交易雙方，同時(shí)也提供法律援助和代為委托交易的。中介組織還起到了對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)行駛保護(hù)、促進(jìn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的作用；農(nóng)場(chǎng)在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，也起到了保護(hù)和改善環(huán)境的作用；同時(shí)還為經(jīng)營(yíng)者提供農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面的幫助，如農(nóng)場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)改進(jìn)等；在公共基礎(chǔ)設(shè)施的修建以及以公眾利益之名對(duì)土地造成侵占時(shí)，中介組織可以對(duì)農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者給予保護(hù)；因以房地產(chǎn)投資或以經(jīng)營(yíng)為目的因地上建筑物導(dǎo)致土地的分割而進(jìn)行的交易，中介組織會(huì)干預(yù)并進(jìn)行阻止交易。土地二級(jí)市場(chǎng)法制建設(shè)在法國(guó)比較完善?！掇r(nóng)業(yè)指導(dǎo)法》的相關(guān)規(guī)定具有*特點(diǎn)，一是土地市場(chǎng)交易制度中實(shí)行一定程度上的土地集中政策，來(lái)提高土地利用效率和規(guī)模效益，防止因交易不當(dāng)而對(duì)薄弱的土地所有者群體造成利益損失和侵害；二是擁有完善和威的土地市場(chǎng)交易中介組織，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的發(fā)揮，產(chǎn)生極大的促進(jìn)和完善的作用；三是限制土地分割轉(zhuǎn)讓，只能整體繼承或者轉(zhuǎn)讓，不得分割；四是法國(guó)政府對(duì)農(nóng)業(yè)用地的交易實(shí)行特殊的保護(hù)，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓后必須用于農(nóng)業(yè)，不準(zhǔn)不耕種或者耕種不力，也不準(zhǔn)搞投資建筑。法國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)交易具有完整的法規(guī)和政策體系，在保障當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、降低交易成本和費(fèi)用、促進(jìn)交易制度發(fā)展等方面，都有成熟的理論和可借鑒的做法[10]。

3.國(guó)內(nèi)外土地二級(jí)市場(chǎng)研究對(duì)比分析

通過(guò)表1的總結(jié)和分析，美、英、法三國(guó)關(guān)于土地二級(jí)市場(chǎng)管理體系對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義，建議盡快在立法和執(zhí)法之間建立和健全相互制約的制衡機(jī)制，進(jìn)一步完善土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理受嚴(yán)格保護(hù)的相關(guān)法制體系建設(shè),在實(shí)現(xiàn)有法可依的同時(shí),還要及時(shí)配備完善的監(jiān)督管理機(jī)制,確保土地二級(jí)市場(chǎng)交易運(yùn)行在公開(kāi)、公平、公正、有序的環(huán)境下進(jìn)行。土地二級(jí)交易服務(wù)市場(chǎng)的建立可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易糾紛的產(chǎn)生，也是確權(quán)登記后的資料信息在交易過(guò)程中發(fā)揮作用的重要橋梁。國(guó)外就交易運(yùn)行機(jī)制方面，對(duì)交易市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記的銜接很早就有深入研究。因此，如何使土地二級(jí)市場(chǎng)交易雙方規(guī)范加入服務(wù)市場(chǎng)且持續(xù)發(fā)展，又能使土地要素流轉(zhuǎn)市場(chǎng)公平、更好、有序發(fā)展是需要關(guān)注和研究的問(wèn)題