HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
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HYDAC HDA 4386-B-0250-000-E1(psi)
HYDAC S100-AC-M14*1.5-0250
HYDAC EDS 344-2-400-000 40BAR,20-32
HYDAC DFBH/HC30Z10B1,0
HYDAC 0500D05BN/HC-W
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HYDAC 0110 R010 BN3HC
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HYDAC HDA3845-A-250-000
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HYDAC HDA 4776-A-6000-S00(psi)
HYDAC 2BE 06-05
HYDAC DFPBN/HC60QB3D1.0/-L24
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HYDAC FMNDW/HC400LDK25D1X 雙筒濾油器
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HYDAC HM100-400-B-G1/2壓力表
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HYDAC EDS601-016-000
HYDAC HDA5001-315-1-2-230-000
HYDAC 電磁閥VR2-D.0 L24
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個人財產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜績r增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導(dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風(fēng)險較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個衡量指標(biāo)。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價值投資與地區(qū)分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價格波動的風(fēng)險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關(guān)注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3
HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300
HYDAC 1P6RA7028-6DV62-O
HYDAC RFLD W/HC 241 EAK 50 A1.0
HYDAC EDS344-2-200-000+ZBE02
HYDAC 0400DN025BH4HC
HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+
HYDAC 0400 DN 006 BN4HC
HYDAC IW9-03-01
HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+ZBE06-0
HYDAC DFBN/HC990P10D1.X/-L24
HYDAC HDA 3745-A-016-031
HYDAC BFP52G03W1.0
HYDAC EL0660D020BN/HC
HYDAC RFLD/BN/HC1320CAT20DLX/-L24
HYDAC HDA 3845-A-400-031(300bar)
HYDAC 0160D010BH3HC
HYDAC FSA127-1.1/12T 濾芯
HYDAC EDS364-1-250-000
HYDAC 0660D010BH3HC
HYDAC 2600R003BN3HC/-KB
HYDAC ETS386-2-100-000+TFP100+ZBE03
HYDAC ZBM300重HYDAC-0717
HYDAC SB0210-1E1/112A9-210AK
HYDAC EDS-346-3-016-000
HYDAC RV-06-01.1/0
HYDAC EDS 4348-0040-P-AN3-000-F1
HYDAC R06020-01X-01
HYDAC KHB3K-G3/8
HYDAC 濾芯RFM165BCXXA1.0
HYDAC HEX 615-30 (C71,C71)
HYDAC KHNVS-G2 1/2-2233球閥
HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"
HYDAC FSA-254-2.X/12
HYDAC VD 5D.0/-L24
HYDAC HDA 3845-A-600-000
HYDAC 0100DN050W/HC/-V
HYDAC EDS348-5-250-000+ZBM14
HYDAC EPS001
HYDAC SB330-32A1/112A9-330A
HYDAC OF5 S10 P6 N1 B05 E
HYDAC EDS346-2-400-000+ZBF06-02+ZBM3
HYDAC EDFR-D-160-G-100-2-V-2-L24-305
HYDAC 過濾器 DFZ BN/HC30QB5BM1.0
HYDAC 169-400-250
HYDAC KHB-38SR-1112-01X-SW14球閥
HYDAC HED40A16/100Z15L24S
HYDAC EDS 3346-2-01,0-000-E1
HYDAC ENS3216-2-250-000-K
HYDAC EDS348-5-106-000
HYDAC EDS-3476-3-3000-400-F1
HYDAC 0030D010BN/3HC
HYDAC SB330-32A1/112A9-330A
HYDAC EDS3448-5-250-000+ZBE08
HYDAC ENS3116-3-0250-000
HYDAC HDA4715-A-400-208
HYDAC &HC9400FKT26H
HYDAC KHP-16-1114-04X
HYDAC EDS3378-5-400-045 24VDC
HYDAC HDA4746-A-100-000
HYDAC 300249 17/8 24V
HYDAC HM100-400-B-G1/2-FF壓力表
HYDAC M63-400-R-G14-BF
HYDAC HED40A10/5S DC24V 0.2A
HYDAC EDS3446-1-0160-000
HYDAC FMM-0-M 0-CS1320-A-AS-0-0-0/
HYDAC HFE 400/10H
HYDAC HDA 5500-3-0-AC-000
HYDAC HC2238FKS10H0500RO10BN3HC12
HYDAC EDS348-4-250-000
HYDAC 0100RN1010BN/HC10
HYDAC 流量傳感器EVS3100-1
HYDAC TS-L-70/X/12
HYDAC EDS3346-2-0250-Y00
HYDAC 溫度計 FSA254-1.1/M12.Tmax=80
HYDAC 085DR005BN4HC
HYDAC EDS344-2-016-000(+2BE03)
HYDAC RHM0150MR151A01
HYDAC EDS3448-5-0600-000
HYDAC FSK-127-2.X/W/-/12/Z4
HYDAC EDS3476-3-3000-400-F1
HYDAC EDS-344-3-250-000
HYDAC 716143 DB4E-01X-250V
HYDAC HDA 4346-A-0016-000-F1
HYDAC EDS3448-5-0010-F1
HYDAC VM5D/L24-30C
HYDAC HDA4744-A-006-Y00 標(biāo)準(zhǔn)部件
HYDAC 0850P010BN3HC
HYDAC VPBM-2/1.0/P/90/40/1.5/400-50
HYDAC EDS345-1-250-Y00+ZBM13+ZBM300
HYDAC HDA 4444-B-400-000
HYDAC EDS1791-N-250-000重0093
HYDAC EDS3448-5-250-000同HYDAC-0228
HYDAC 05.9601.3VG.210.E.P.16
HYDAC EDS 3348-5-0016-000-F1
HYDAC 3268469
HYDAC PT100 Temperatursansor 904696
HYDAC HDA3844-B-400-000傳感器
HYDAC HDA3840-A-150-124 6M電纜
HYDAC EDS 346-2-100-000
HYDAC HDA3840-A-016-124(6M)
HYDAC VD8D.01/-L24 32/06
HYDAC 0330R010BN4HC
HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯
HYDAC DVP-16-02.X
HYDAC TYP MS2H2.1/100/1450/V 0-2300P
HYDAC DV06-3-1X/M
HYDAC KHMFF-065-PN016-8834-02X
HYDAC EDS 3346-2-06,0-000-E1
HYDAC EDS344-040-000壓力傳感器
HYDAC HDA3775-A-0200-U07
HYDAC DF BN/HC660F10D2.X/-L24
HYDAC DP 21MPA SBO210-0.75E1/663A9-2
HYDAC HDA3845-A-060-000
HYDAC EDS 179-P-600-009
HYDAC Part.no.00680107
HYDAC PTS-25012.0/M/FL027
HYDAC 3173182 50/05 205DC 21370
HYDAC HDA4745-A-400-000+ZBE01
HYDAC DRV-12-30.1/0
HYDAC KHB-M52*2-1112-02X-G
HYDAC HDA 43Z5-A-0010-G01-000
HYDAC HDA4744-A-160-000
HYDAC 濾芯0330R010BN3HC
HYDAC EDS3346-2-060-Y00-F1
HYDAC HDA3840-A-350-124 10M
HYDAC EDS344-4-400-Y00
HYDAC KHNNN-G11/2-2233
HYDAC HDA3744-A-0016-A00 G1/4接口
HYDAC FAX(NX)630*20
HYDAC FPU-1-250-F4G11A3K
HYDAC EDS1691-N-C-100-000
HYDAC EDS344-2-100-000+ZBE03
HYDAC SBO330-0,6 E1/112A9-330EB
HYDAC EDS 3446-2-0400-000
HYDAC HDA4745A400031
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個人財產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜績r增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導(dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風(fēng)險較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個衡量指標(biāo)。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價值投資與地區(qū)分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價格波動的風(fēng)險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關(guān)注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
HYDAC 濾芯0160D010BH3HC-10u
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在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個人財產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜績r增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導(dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風(fēng)險較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個衡量指標(biāo)。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價值投資與地區(qū)分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價格波動的風(fēng)險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關(guān)注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
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HYDAC EDS344-1-250-000
HYDAC HDA3845-A-250-Y00
HYDAC KHB-G1/2-1212-01X
HYDAC 630DN25BN4HC
HYDAC 2600R050W/HC 濾芯
HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM
HYDAC VD5D.0/-L24 14/06
HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X
HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S
HYDAC HYBD42A281917
HYDAC VM 5 D.0/-LED
HYDAC EDS3-3000
HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300
HYDAC KHB-G1-1112-01
HYDAC DV-10-30.1/0
HYDAC EDS1791-N-600-000
HYDAC HDA3840-A-360-124
HYDAC HDA 3844-E-060-000
HYDAC 2520R020BN3HC/W
HYDAC 0660R005BN/HC濾芯
HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460
HYDAC B20 MC330GRPM
HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760
HYDAC ETS 386-3-150-Y00
HYDAC EDS348-5-160-000
HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯
HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)
HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1
HYDAC EVS3110-1
HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1
HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20
HYDAC 0165 R 010 BN/HC
HYDAC KHP-20-1112-02X
HYDAC 0240R025W/HC
HYDAC VR2LZ.1/-CN
HYDAC 壓力顯示表 ETS1701-1000C 20V
HYDAC DR3000
HYDAC HC400DF25B1.1/-V過濾器
HYDAC EDS3000
HYDAC HDA 4744-A-160-000
HYDAC VR2C 0 28/03
HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300
HYDAC HDA 3844-B-100-000
HYDAC HDA445-A-400-001
HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12
HYDAC ZDM14
HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)
HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013
HYDAC EDS344-5-400-000
HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1
HYDAC 0140D005BH4HC
HYDAC 0165 RBN/HC
HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+
HYDAC RBE-R1/2-X-30
HYDAC 壓差開關(guān)VM5D.0/-L24 18/04
HYDAC EDS316-1-400-000
HYDAC S320-10A1/112AO-330
HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y
HYDAC HDA3745-B-100-000
HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330
HYDAC EDS3446-2-250-Y00+ZBE06+ZBM300
HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10
HYDAC 0660D005BN3HC/-V
HYDAC TFF-100
HYDAC NTST-200822105
HYDAC HDA 3844-A-006-000
HYDAC HDA3840-A-350-000
HYDAC 1251558 DN7 5000mm long
HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF
HYDAC EDS-3346-3-0100-000
HYDAC DF W/HC160G25C1.1
HYDAC EDS348-5-250-000
HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1帶連接器
HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 電磁閥線圈
HYDAC 3518139
HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 帶底座
HYDAC HDA 4745-B-060-000
HYDAC 壓差檢測/PRESSDETECTOR/VMF2D.1
HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310
HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3
HYDAC 913810 114 96V DC 364Ω
HYDAC TS-80/X/12
HYDAC ZBE03
HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF
HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR
HYDAC 0240 D 10 BH/HC
HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch
HYDAC EP83446-1-0160-000
HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6
HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12
HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管長L=10米)
HYDAC 0030E010EHCI
HYDAC 0330 D 003 BN4HC
HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7
HYDAC AGRLE-20 夜控單向閥
HYDAC HDA3744-A-100-000
HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B
HYDAC HEX610-30
HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1
HYDAC 0030D050W/HC
HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-
HYDAC 接頭ZBM11
HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24
HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1
HYDAC BD400B2W1.X
HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24
HYDAC EDS33463400000
HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球閥
HYDAC 電纜封套 PG11
HYDAC HDA4745-A-250-000+2103
HYDAC HDA3700-E-160-156
HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24
HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24
HYDAC EDS 1791-P-040-000
HYDAC HDA 3844-A-060-000
HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10
HYDAC 0140D010BH3HC 濾芯
HYDAC DRV 12-30.X/0
HYDAC BFP7F10UBM0.0空氣濾清器
HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)
HYDAC VD5D.0/-24
HYDAC DVE-08-01.X/0 針閥
HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)
HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000
HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG
HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X
HYDAC 3000249.11/04 24VDC
HYDAC 0500D020BN3HC
HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1
HYDAC 風(fēng)冷卻器 OK-EL8L
HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X
HYDAC 1700R020BN4HC-KB
HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1
HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar
HYDAC EDS-3346-1-0100-000
HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00
HYDAC HED40H15/200Z14L24S
HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1
HYDAC 2103-05-11.00
HYDAC 濾芯 D200-SYL-150TB
HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24
HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X
HYDAC HDA4444-B-016-000
HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228
HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+
HYDAC VD5C.0/-V 35/08
HYDAC EDS 8446-2-0400-000
HYDAC HAD4746-A-250-026壓力傳感器
HYDAC LF BN/HC 240 1E3B1X/B3V
HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309
HYDAC EDS344-3-400-000同0230
HYDAC OF7S10P1M1-E
HYDAC SB330-1A1/112U-330A
HYDAC 防暴閥芯 RBE-R 3/8-X-50
HYDAC EDS 8446-1-0040-000
HYDAC POG9G D 1000I+POG9G DN500I
HYDAC HDA 4744-A-400-000
HYDAC EDS344-3-250 0-25MPa
HYDAC AS2301-U
HYDAC HDA 4445-B-400-000
HYDAC EDS306-3-040-016
HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1
HYDAC EDS3446-1-0250-000
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH
HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1
HYDAC LFA 16 D19-7X 材質(zhì):金屬
HYDAC S100-AC-D1/4-0250
HYDAC 8.950R10BN
HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1
HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)
HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000
HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF
HYDAC KHP-25-1214-04X
HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1
HYDAC SAF10M16T210A+S13
HYDAC 0330 R 040 AM
HYDAC 1250486 濾清器
HYDAC 0035 D 020 BN4HC 濾芯
HYDAC EDS 345-1-006-000
HYDAC 濾芯0660D05BH3HC-5u
HYDAC KHP-25-1214-06X
HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5
HYDAC ETS 906628
HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6
HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6
HYDAC 過濾精度：10um
HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+
HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器
HYDAC SB330-10A1/112A9-330A
HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24
HYDAC DV-10-01.X/0
HYDAC DB10120A-02X-250V
HYDAC 2019-02049-01-15
HYDAC HDA3840-A-350-Y644
HYDAC IES 2010-000 24DVC RW<10%
HYDAC 0110D010BH4HC
HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X
HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030
HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06
HYDAC DV-16-01.X/0
HYDAC R08021-01X-01
HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y
HYDAC HDA3840-A-350-124 帶20米線
HYDAC HDA3744-B-016-000
HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10
HYDAC 0400 DN025W/TTC
HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000
HYDAC HED40P15B/100Z14L220S
HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000
HYDAC VD5C.0DC24V/2A
HYDAC HDA4745-A-060-000
HYDAC FPU-1-400F4G11A1K
HYDAC EDS331630016000F1
HYDAC HDA3840-A-350-124
HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa
HYDAC EDS345-1-01800
HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M
HYDAC FSA-127-1.1/T/12
HYDAC EDS 3496-2-0250-007壓力開關(guān)
HYDAC EDS-1691-T-C-450-000
HYDAC EDS346-1-016-000
HYDAC 03039871/113/034
HYDAC RVP-08-01-X
HYDAC 0950R003BH/3HC
HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6
HYDAC HAD4744-A-100-000
HYDAC SAF20M22T330A-S13
HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135
HYDAC VM.8 D.0/-L220
HYDAC RVP10-01.X
HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF
HYDAC G1/2
HYDAC 壓力繼電器 HED40P10/10Z14S
HYDAC 0660R005BN3HC/-W
HYDAC 0250RN010BN4HC
HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F
HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar
HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108
HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2
HYDAC EDS601-600-000
HYDAC SB330-20A1/112A9-330A
HYDAC 1SN 16NN 7500P
HYDAC 0240R050BN3HC/-KB
HYDAC DRVP-10-12.X
HYDAC 壓力變送器BSP1/4”
HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300
HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)
HYDAC KHNVN-G2-2233
HYDAC HAD384-A-400-000 905852
HYDAC PT100 7030022242
HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06
HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24
HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000
HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC
HYDAC SAF 32M12N400A-S309
HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8
HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0
HYDAC EDS 344-5
HYDAC G/BG-A00600020BN4HC
HYDAC 3498608 930*1000*94
HYDAC HDA4445-A-16-Y00
HYDAC 0290 D010 BN4HC
HYDAC KHB-G11/4-1212-06X
HYDAC HAD3845-A-100-000
HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.
HYDAC KHB-M30SR-1112-01X
HYDAC L2211VDA0200(6033910)
HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X
HYDAC HDA3845-A-060-000
HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1
HYDAC 2103-01-47.00HD
HYDAC 壓差開關(guān)VD5.01-L24 23/01
HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02
HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S
HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X
HYDAC HDA 4745-A-016-000
HYDAC EDS3448-3-0250-000
HYDAC ETS4144-B-000
HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1
HYDAC EDS 8446-1-0250-000
HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05
HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1
HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個人財產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)為347, 實現(xiàn)連續(xù)20個月的正增長， 且連續(xù)第13個月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個月， 售價指數(shù)累計上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期。基于房價增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價的實際走勢看， 在多數(shù)時間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因為利率傳導(dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因為單次調(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價卻一路走高， 房價見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價下行， 大戶型的價格波動風(fēng)險較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個單位， 其中28萬個為公屋， 18萬個為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個私人住宅單位。而從實際落成量看， 2016年全年實際落成量不到1.5萬個單位， 與政府年均增加1.8萬個單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個衡量指標(biāo)。一個是房價收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價在短時間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因為香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價值投資與地區(qū)分析
立足于價值投資需求， 投資者可重點從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個地區(qū)， 其房價走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價偏高的特點， 但大戶型的價格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價格波動的風(fēng)險。
從具體地段看， 2017、2018財政年度， 九龍地區(qū)共有28個住宅用地計劃銷售， 其中有10個住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因為區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點關(guān)注新界西和屯門兩個地段。
2. 其他投資因素
除價值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
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