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新型城鎮(zhèn)化與房地產價格存在一定的線性關系。城鎮(zhèn)化增加了房地產的剛性需求。房地產價格合理范圍內增長也會促進經濟的增長，推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，但如果房價過高過快的增長，也會由于新型城鎮(zhèn)化成本的提高而阻礙了新型城鎮(zhèn)化進程。新型城鎮(zhèn)化到底是由于人口、經濟、社會哪方面因素對房地產價格影響較大需要進一步研究。本文在綜合上述所得走后，主要得到以下成果：

①在重慶城鎮(zhèn)化與房地產業(yè)研究現(xiàn)狀的基礎上，結合城鎮(zhèn)化對房地產價格的影響路徑，建立了一套合理的復合性新型城鎮(zhèn)化水平指標，為衡量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展水平提供了有力工具。

②在收集重慶市相關數(shù)據后利用用主成分分析的方法分別對新型城鎮(zhèn)化發(fā)展指標進行降維處理并消除其影響因素之間的自相關性，得到了代表新型城鎮(zhèn)化水平的主成分因素。

③利用多元回歸方法，對新型城鎮(zhèn)化主成分、土地費用、人均 GDP 與房地產價格的關系進行了求解。后得出新型城鎮(zhèn)化主成分與房地產價格具有線性關系，其中基礎設施建設與房價有顯著的正相關關系。

④BP 神經網絡模型的運用。先可對 BP 神經網絡模型進行訓練，之后結合重慶市實際情況對 2016 年重慶市新型城鎮(zhèn)化各發(fā)展指標進行合理預測，在此基礎上，運用 BP 神經網絡模型預測房地產價格。根據上述研究成果，對新型城鎮(zhèn)化與房地產的共同發(fā)展提出相關建議。

本文的研究分析以重慶市為例，在研究新型城鎮(zhèn)化與房地產價格之間關系使得研究不具有普遍性。更由于自身水平所限，并未得出新型城鎮(zhèn)化與房地產價格的嚴格意義上關系。在今后，將繼續(xù)努力，把不足之處進一步了解與加深。

6.2 展望

本論文雖然對城鎮(zhèn)化與房地產價格的發(fā)展關系有了一定的研究，但是對于二者之間的發(fā)展關系的研究還存在不足之處，相關的不足之處主要有以下幾點：

①雖然本論文從經濟、社會、基礎設施建設幾個主要構建了新的的城鎮(zhèn)化水平指標，且后提取了城鎮(zhèn)化水平的主成分，但是新型城鎮(zhèn)化是一個不斷發(fā)展的的社會經濟現(xiàn)象，指標也應該是個不斷發(fā)展的過程，在今后的研究中可以融入更多的相關因素，來構建城鎮(zhèn)化指標，使得研究更加深入全面；②本文的房地產價格主要選取商品房平均價格代表，但這一指標過于籠統(tǒng)，在今后的研究中，可系統(tǒng)的對房地產進行劃分，分別新型城鎮(zhèn)化的相關關系進行研究；③本文由于篇幅所限，對城鎮(zhèn)化的另一重要指標土地的城鎮(zhèn)化與房地產的關系并未進行相關研究，而土地卻是影響房地產價格的重要因素之一，在今后的研究中，可專門就城鎮(zhèn)化中土地的利用與房地產價格進行相關性研究。

    致 謝

時光荏苒，轉眼三年的研究生生涯已接近尾聲。在重慶大學學習的三年，在學校和老師的諄諄教誨下，成長了很多。在這里學到了很多知識，提升了自己的學術研究能力，也結識了很多來自四面八方的朋友。這三年，對我的一生都會產生很大影響。今天，我要對所有幫助過我、引導過我以及激勵過我的所有人表達出我內心真誠的感謝。

感謝重慶大學，感謝你濃厚的學術氛圍，讓我可以在這里專心“研究學術”而不荒度青春；感謝你“造就人才，佑啟鄉(xiāng)邦，振導社會”的教導，為我指明人生的方向。

感謝建管學院，感謝你為我搭建起獲取知識的橋梁，讓知識與夢想不再遙不可及；感謝建管學院的每一位老師，感謝你們的無私奉獻和不倦教誨成就了我的成長與蛻變。

感謝我的導師鄭曉云教授，感謝您三年來無微不的關懷和孜孜不倦的教誨；感謝您的以身作則和豁達開朗，讓我學會了更加積極樂觀地面對生活；感謝您的嚴謹治學與恪守敬業(yè)，讓我懂得了“學無所息”、“生無所息”;感謝在我論文撰寫期間，您從選題到構思到修改全過程的悉心指導；感謝您，永遠。

此外，我還要感謝重慶大學建管學院及其所有老師，是他們給我提供了寬松而嚴謹?shù)目蒲校瑤乙徊揭徊降刈哌M統(tǒng)計的殿堂。在此，衷心地祝愿他們工作順利，身體健康。

同時，我要感謝建管學院 2012 級的所有研究生同學們。三年的相處愉快而令人難忘，感謝大家在學習上對我的支持與幫助，也感謝大家在做小組作業(yè)時的相互理解與包容。其中特別要感謝的是我的同門：黃田田、婁偉、向良玉、徐飄、楊婷、周吉、陳瑞雪，我們在鄭老師的指導下共同努力、進步。
5.2.1 變量的選取

本文研究新型城鎮(zhèn)化對房地產價格的影響分析，但影響房地產價格的因素除了城鎮(zhèn)化因素，還有經濟因素，行政因素等，因此在選取上述兩個新型城鎮(zhèn)化主成分 F1、F2 作為變量之外，同時選取重慶人均 GDP（簡寫 G）以及重慶房地產開發(fā)中土地購置費 L 作為變量對重慶房地產價格 P 進行影響分析。

5.2.2 平穩(wěn)性分析

論文采用單位根檢驗方法為 ADF 檢驗法，Eviews6.0 軟件對一主成分（F1）、第二主成分（F2）、重慶人均 GDP（G）、土地購置費用（L）以及商品房銷售面積（P）序列利用 ADF 檢驗法進行單位根檢驗，檢驗結果見表 5.7.

由表 5.7 可知，五個變量在在 10%的顯著水平下變量的原始序列都接受原假設，即序列含有一個單位根，則原序列是非平穩(wěn)的。進一步對原序列進行一階差分運算，并進行 ADF 檢驗。終結果顯示，在 10%的顯著水平下下差分序列均拒絕了原假設，即其均為平穩(wěn)序列。

5.2.3 協(xié)整檢驗

由于五個變量的一階差分為平穩(wěn)序列，因此可對五個變量進行協(xié)整檢驗，檢驗結果如下標所示：

由表 5.8,5.9 可知在 10%的顯著水平下，重慶房地產價格與新型城鎮(zhèn)化主成分以及土地購置費用、重慶人均 GDP 存在協(xié)整關系。

5.2.4 多元回歸線性模型分析

論文選取新型城鎮(zhèn)化主成分 F1、F2,重慶人均 GDP,重慶房地產開發(fā)中土地的購置費用等五個因素為自變量，以重慶房地產價格為因變量進行分析，通過多元線性回歸模型對其進行分析。

假設所研究的對象 F1、F2、G、L 與重慶房地產價格（P）存在線性關系，則回歸模型為：P= b0+ b1F1+ b2F2+b3G+b4L.

對因變量以及自變量進行多元回歸線性分析，輸出結果如下：

判定系數(shù) R 方為 0.996,說明方程中 F1、F2、G、L 可以解釋房價的的方程擬合較好為 99.6%.而且其調整的 R 很接近為 0.9943,,說明其具有較高擬合優(yōu)度，因變量的大部分都能夠被模型解釋。

F 檢驗統(tǒng)計量的觀測值為 563.256,對應的概率 P=8.67E-11=0.000<a=0.05,該回歸方程拒絕零假設，也可以說因變量和自變量在各回歸系數(shù)不為 0 的情況下它們具有顯著地線性關系。在此基礎上才能建立具有統(tǒng)計意義的回歸線性模型。

根據以上可得回歸方程：Y=854.920-0.033F1+0.422F2+0.076G+3.670Lb0=854.920,b1=-0.033,b2=-0.422,b3=0.076,b4=3.670由表 5.9 可以看出在四個因素中對房地產價格影響大的是房地產開發(fā)中土地的購置費用，同時新型城鎮(zhèn)化發(fā)展質量指標中，一主成分基礎設施建設 F1 與第二主成分F2對房地產價格有一定影響。一主成分與房地產價格是負相關關系，第二主成分相對一主成分對房地產價格影響較大，且存在正相關關系。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，經濟發(fā)展水平的提高不只是帶動了人口的轉移，還帶動周遭城鎮(zhèn)基礎設施的完善，道路的不斷建設帶來了交通的便利與旅游休閑產業(yè)的進一步推進。在新型城鎮(zhèn)化中推進房價的主要是第三產業(yè)的發(fā)展，但基礎設施建設的建設并不會進一步推進房價的上升，反而會對房價起個降低作用，使得房價更趨于合理。這也就說明“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化由于更加注重城鎮(zhèn)化的質量，即相關基礎設施與保障的運行，不會在大范圍內推動房價的上漲。

5.3 新型城鎮(zhèn)化與房地產和諧發(fā)展的建議

總結以上分析研究，可以得出新型城鎮(zhèn)化的深入對房地產價格總的是推進作用，但不同因素對房地產價格產生的影響不同，有大有小，有正有反 .房地產正面臨嚴峻的轉型時期，而中國的新型城鎮(zhèn)化卻方興未誒，如何在推動新型城鎮(zhèn)化的過程中，使房地產走向更加健康的道路成為一大挑戰(zhàn)與機遇。

但現(xiàn)今，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展還不夠成熟，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的盲目推進留下的弊端日益顯現(xiàn)，缺乏有效地監(jiān)管管理房地產市場的機構，兩者之間又是共同促進的關系，再結合城鎮(zhèn)化與房地產現(xiàn)狀的基礎上，可提出以下幾點建議。

5.3.1 城鎮(zhèn)化推進過程中引入市場公共服務，推動政府職能的轉變

目前，中國城市政府職能轉變仍然只是集中在從企業(yè)管理分離政府職能。然而隨著國有經濟改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化推進過程中政府在很多方面需要設立更多的部門，如項目投資，土地規(guī)劃和資源分配等相關部門。所以，一方面城鎮(zhèn)化所產生的花費在地方經濟的總流量的財政收入和支出的比重越來越大，但是政府的服務職能的轉變還沒有涉及到城鎮(zhèn)化過程。城市管理包括需要不斷更新的新公共服務的認識觀念，特別是中國的現(xiàn)狀是農村中對社會基礎設施的建設和城鎮(zhèn)化建設資金投入嚴重不足。為了解決這個問題，市政府難以發(fā)揮核心作用，在這個被稱為“轉型社會”中，市政府需要把合適的參與者與對公共問題的解決方案進行洽談。所有這些應該得到政府在推進城鎮(zhèn)化的過程中的重視。對城鎮(zhèn)化的公共利益的確定需要公共治理多元主體的參與。另一方面新公共服務政策的實現(xiàn)需要公共、私人和非營利機構的聯(lián)盟。非營利組織應該從政府公共部門的再制造的基礎上改變政府提供社會服務的的現(xiàn)狀。另外市政府應鼓勵民營企業(yè)和城鎮(zhèn)化的非盈利組織的建立。

在中國城鎮(zhèn)化推進中，社會基礎設施的建設與中國城鎮(zhèn)化經濟增長速度的差距越來越嚴重。社會基礎設施，作為城鎮(zhèn)化中的重要一項，具有很強的公益性效應和發(fā)展空間。這是保障社會福利和城鎮(zhèn)化社會推進可行性的重要因素。所以，減少社會發(fā)展差距，促進基本公共服務均等化是促進中國城鎮(zhèn)化水平發(fā)展的重要措施。新公共服務關注民主公民權和公共利益。因此引入新公共服務為中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展有助于減少地區(qū)的發(fā)展水平差距。分析的過程中，如何實現(xiàn)城鎮(zhèn)化推進過程中的協(xié)調發(fā)展體現(xiàn)在以下三個方面：

①根據公共選擇研究維護公共利益。城市集聚的結果是一個價值共享對話的公共利益，而不是個人的自我利益的聚集。根據上述分析，目前的公共治理模式更注重保護個人利益和城鎮(zhèn)化組織的共同利益，但不重視保護公共利益。目前的公共治理模式，尤其是市場導向的價值的重視，利用市場模型，如競爭、效率、性能等等。這類公共治理模式已經損害了城鎮(zhèn)化的公共利益。在許多情況下，政府和政府機構已經成功私有化的公共職能，控股高管績效目標責任，建立生產率和有效性測量的新工藝，并重組部門系統(tǒng)反映了問責制的承諾。但是政府和政府機構也已經成功地促進城鎮(zhèn)化經濟增長忽視公共利益。因為他們可以確定城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，通過啟動一個對話的價值共享不夠。這些行為損害了城鎮(zhèn)化的公共利益，尤其是不重視社會基礎設施的發(fā)展。通過引入新公共服務，公共管理者幫助市民推出價值共享的對話。這個對話過程中可以避免社會基礎設施發(fā)展滯后，進一步避免擴大城鎮(zhèn)化內部發(fā)展差距。

②重申公民基本權利。的新公共管理中的公民權利為“客戶”和舊公共行政以公民為“選民”.這兩種理論都使公民的實體模糊在目前的公共治理模式的理論界。

新公共服務旨在鼓勵更多的人去履行他們作為公民的責任，鼓勵政府對民眾的聲音特別敏感。引入新公共服務對城鎮(zhèn)化的發(fā)展可以重申城鎮(zhèn)化的公民權利。公民和政府之間的信任將通過旨在保護公民權利促進對話，促進新型城鎮(zhèn)化協(xié)調發(fā)展。

③保護公眾免受傷害的精神?，F(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，公共管理更注重效率和性能，但維護公平正義精神的關注少。它是城鎮(zhèn)化公共精神非常有害。

這一現(xiàn)象也減少了人們的熱情參與公共生活和減少人民對政府的信任。作為公共生活的主體，公民應該加強自己的公共理念和現(xiàn)實經驗只有公共精神。沒有這種思想和精神的公民是難以表達自己的意志和他的發(fā)展需求。通過引入新公共服務的公共管理者幫助公民明確解釋和實現(xiàn)公共利益，而不是試圖去控制或駕馭社會。

公共管理者的行動將保護公眾免受傷害和精神促進城鎮(zhèn)化社會人員之間的信任。

通過公共精神的人的保護，積極參與公共生活。這些轉換可以促進城鎮(zhèn)化的輸出。

因此引入新公共服務可以在三方面推進中國新型城鎮(zhèn)化協(xié)調發(fā)展：增加表達的公民和促進社會發(fā)展需求之間人員的信任。

5.3.2 優(yōu)化重慶城鎮(zhèn)體系結構，合理規(guī)劃房屋建設

城鎮(zhèn)化體系結構的合理化對整個新型城鎮(zhèn)化的推進關重要，重慶市在編制相關文件規(guī)劃時，應因地制宜，考察重慶不同區(qū)縣的不同，制定科學合理的城鎮(zhèn)化結構體系。在優(yōu)化過程中，先要突出重慶九大主城區(qū)的經濟發(fā)展優(yōu)勢，而在不同的區(qū)縣、農村采取根據各地特色，構建科學、和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

而新型城鎮(zhèn)化的建設過程中，應加強規(guī)劃，在人口轉移的同時，城市基礎設施，社會保障等服務必須跟上城鎮(zhèn)化的速度，才能真正體現(xiàn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

中國人民在住房條件條件差下生存多年。這個問題可以概括為人均居住面積過小，獨立的單元率低，綠化設施不足與基礎設施供給和惡化的條件下的建筑。

問題的部分原因是由于國家整體的經濟和人口狀況引起的，也是因為系統(tǒng)住房建設的管理和提供。此外，在過去的二十年，中國出現(xiàn)了的城鎮(zhèn)化的速度和規(guī)模。在結構調整的總城市規(guī)劃下，對城市中心區(qū)的一個大轉變，以及標記的人口再分布是關重要的。1978 改革開放以來，城市人口在二十年內爆炸性的增加了一倍多。這種人口的增加使得城市化地區(qū)的住房危機更為嚴重。通常在中國城市的中心區(qū)存在大片老舊的城鎮(zhèn)，而這些老舊城鎮(zhèn)容納了大部分的城市人口，他們依靠著城市的經濟發(fā)展與繁榮改善生活條件和尋找工作機會。老城鎮(zhèn)的發(fā)展方向的不僅影響生活環(huán)境，更加經濟的繁榮。住在那里有這個城市一半的居民，而且整個地區(qū)對城市結構的影響很大。如果城市更新是追求將中部地區(qū)居民都推到郊區(qū)的*的發(fā)展，城市的擴張將很可能是不可避免的，其負面的結果已經在西方的大多數(shù)城市多年的觀察中顯現(xiàn)。

此外，中國是一個有著有相當多的燦爛的文化遺產以及五千多年歷史的國家，中國的城市的文化和經濟*可以共同發(fā)展。當?shù)氐姆课菔沁@些傳統(tǒng)城市的重要組成部分，幾乎是和不可分割的一部分文化和歷史，是傳統(tǒng)的城市保護的關鍵。

然而，由于早期的大拆大建，中國建筑經歷了重大的變化，從傳統(tǒng)到現(xiàn)代風格，變化發(fā)生迅速沒有結合周圍的條件，考慮與地方性特色相結合。在許多地方，采取迅速的而不是漸進的方式，舊的變?yōu)樾碌暮筒粩嘧兓臈l件已經發(fā)生了。特別是在當今經濟化的背景下，有更多的慣例和建筑形式，大大減少了在不同位置的建筑的差異。傳統(tǒng)的住宅已逐步變成千篇一律的住宅，沒有結合當?shù)靥厣闪饲С且幻娴陌l(fā)展模式。這就需要對城鎮(zhèn)化的規(guī)劃提出更高的要求。先，我們研究了傳統(tǒng)或當?shù)氐姆课蓊愋偷难葑兒桶l(fā)展，發(fā)現(xiàn)主要是以以滿足居民的需求以及當?shù)氐沫h(huán)境、社會、文化和環(huán)境為主。其次探討了城市形態(tài)和城市結構的主辦城市和住房類型的關系。后，建筑形式，對住房類型的取向和結構，房屋的內部組織和它的尺寸特性以及社會，文化和環(huán)境背景的上面物理特性進行了研究。關于這部分的一個問題，特別是在院落住宅的情況下，它是發(fā)現(xiàn)社會和意識形態(tài)因素，在各種各地的地區(qū)和場所建筑建立起到了重要的作用統(tǒng)一，中國和動機的持續(xù)使用一個特定的建筑風格的。似乎有可觀察到的線劃分不同時期的方式，傳統(tǒng)的住宅類型長前現(xiàn)代時期的發(fā)展，恰恰相反，明確突變從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的時期。即使在不斷的發(fā)展，住房重要的外部影響的類型，這是一個漸進過程而不是突然產生創(chuàng)作。傳統(tǒng)的意識形態(tài)，社會結構和行政系統(tǒng)似乎有點和諧的結合在一起，不同的歷史時期、不同地域位置。同樣，思想系統(tǒng)中國傳統(tǒng)城市規(guī)劃和設計也被社會引導因素，中國傳統(tǒng)城市規(guī)劃長期以來一直是國家的根本制度和一個內置的工具的一個組成部分。因此應發(fā)揮優(yōu)良傳統(tǒng)，對城市進行合理的規(guī)劃。

5.3.3 房地 4EA7 業(yè)的健康發(fā)展規(guī)劃

①編制科學合理的中長期住房建設規(guī)劃

城鎮(zhèn)化的推進會增加住宅產業(yè)的剛性需求，但在房建設的發(fā)展是供需平衡的關系，不能因為城鎮(zhèn)化而，盲目建設，應該合理預計人口轉移帶來的需求，同時調查住宅產業(yè)的供給，以此規(guī)劃中長期住房建設。

②土地資源提高有效供給

土地城鎮(zhèn)化也是城鎮(zhèn)化的推進過程中的一大顯著特征，土地利用范圍不斷擴大。但由于城鎮(zhèn)化過程中大部分土地用于基建建設，供給給房地產業(yè)的資源有限，應該有針對性的提供相關土地資源，在這個過程中，應與城鎮(zhèn)規(guī)劃相結合進行。

③保證保障性住房的建設合理

保障性住房關系民生，解決了一定的低收入者的住房問題，緩解了社會社會矛盾，是房地產業(yè)健康發(fā)展的重要一環(huán)。

5.3.4 開啟新領域大力發(fā)展養(yǎng)老地產

重慶市民的老齡化程度在第六次人口普查數(shù)據中在的排名已位居前列。

就目前城鎮(zhèn)里洶涌出現(xiàn)的銀發(fā)浪潮、養(yǎng)老機構一床難求的狀況，房地產市場就應以此為契機，大力發(fā)展養(yǎng)老地產。而隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，新增涌入城鎮(zhèn)的人口并不*都是處于勞動年齡，其中不乏已經*喪失勞動能力的老年人。這部分老年人進入新型城鎮(zhèn)后，因為沒有勞動力，住房購買力有限，也迫切需要解決住房問題，政府公益的養(yǎng)老地產也應運而生。養(yǎng)老地產已經成為重慶市目前迫在眉睫的民生問題之一，也為重慶房地產市場開啟了新的領域。這需要政府配套相應的指導建議與優(yōu)惠政策，如：明確界定養(yǎng)老地產的功能與建設標準；設立完整的體系，在規(guī)劃、土地、稅收、融資政策等方面加強對養(yǎng)老地產的支持力度等等。同時，政府公益性的養(yǎng)老地產能提供相應的優(yōu)惠政策使新涌入城鎮(zhèn)的老年人無后顧之憂的在新環(huán)境中安居樂業(yè)，將提高人口轉移的積極性，大大推進新型城鎮(zhèn)化的進程。因此，大力發(fā)展養(yǎng)老地產能促使重慶新型城鎮(zhèn)化與房地產市場在發(fā)展中實現(xiàn)互利共贏。